L'investissement dans les résidences seniors

Une résidence senior c’est un ensemble de logements collectifs adaptés à la perte d’autonomie pour les seniors autonomes et qui proposent des services tels que la restauration, des loisirs, une télé-assistance…

La résidence senior, pourquoi ça marche ?

De plus en plus de personnes âgées :

Il y a de plus en plus de personnes âgées et cela va encore augmenter avec l’arrivée des baby boomers (personnes nées entre 1945 et 1975) et avec l’accroissement de l’espérance de vie.

Les 75 ans ou plus, qui représentent déjà 9% de notre population, seront plus de 12% en 2030 et vont doubler d’ici à 2070.

Ces personnes sont demandeuses de ce type de prise en charge qui leur permet d’avoir un lieu de vie adapté, de maintenir une vie sociale et aussi de reculer le plus possible l’entrée en ehpad (ou maison de retraite).

Un pouvoir d’achat plus important :

Les seniors représentent une cible qui a des moyens : revenus financiers et/ou patrimoniaux. C’est la tranche population qui a le plus gros pouvoir d’achat.

L’offre et la demande de résidences seniors :

Fin 2018, on recense environ 750 résidences seniors en France ; ce nombre devrait dépasser le millier en 2020.

Cela fonctionne aussi très car c’est l’alternative entre le maintien à domicile et l’ehpad qui s’adresse plus spécifiquement aux personnes âgées en grande dépendance.

Ces habitats offrent donc des perspectives de développement très dynamiques voire très attrayantes pour les personnes qui souhaitent faire de l’investissement.

Des résidences seniors bien situées :

Les résidences sont implantées majoritairement dans des villes, ou dans des villages et surtout à proximité de services, de commerces et de transports en commun.

Ces emplacements garantissent une valeur patrimoniale.

La fiscalité des placements en résidence seniors :

Il s’agit là d’un investissement dans le cadre du statut en loueur meublé avec tous les avantages afférents.

L'investissement : quelques éclaircissements et précisions

La location nue : une fiscalité punitive

Les revenus des biens immobiliers nus constituent des revenus fonciers assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,20% et soumis au barème de l'impôt sur les revenus.

En cas de taux marginal supérieur ou égal à 30%, ce régime s'avère particulièrement pénalisant, en particulier lorsqu'il n'y a pas ou peu d'intérêts d'emprunt déductibles.

La Location Meublée Non Professionnelle (« LMNP ») offre une alternative à l’investissement locatif classique, dans un cadre fiscal très attractif.

Les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle

La location meublée relève, sur le plan fiscal, du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qu'elle soit pratiquée à titre habituel (à l'année ou en saison) ou, pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2017, à titre occasionnel.

Dans le cadre du régime réel d'imposition :

• Toutes les charges sont déductibles du revenu imposable. Les limitations applicables aux revenus fonciers ne concernent pas les BIC.

• Le bien peut faire l'objet d'un amortissement annuel (charge représentative de la dépression de valeur du bien liée à l'usage) dont le montant dépend de la nature du bien. Pour un logement, il sera généralement compris entre 2% et 2,5% de sa valeur.

Et c’est sur ce dernier point que la location meublée présente un atout formidable. L’amortissement du bien vient réduire voire écraser le revenu imposable.

Ainsi, le revenu imposable d'une location meublée s’en trouve fortement diminuée et généralement pour les 15 à 20 premières années, réduit à zéro. Le rendement locatif après charges est proche du rendement net.

Par ailleurs, dans le cas où les recettes locatives brutes annuelles sont inférieures à 70 000 € (relèvement du seuil antérieurement fixé à 33 100 € par la loi de finances pour 2018), le contribuable peut bénéficier du régime du micro BIC consistant en un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes brutes.

Ce régime est surtout intéressant en l'absence d'intérêts d'emprunt déductibles et à la fin de la phase d’amortissement du bien.

La résidence Sénior : Statut LMNP et valeur patrimoniale

La résidence sénior est un habitat meublé. Il permet de bénéficier, en cas de location à un tiers, du statut de loueur meublé non professionnel. La fiscalité sur les loyers est alors fortement réduite, voire nulle sur les 15 à 20 premières années.

Elle fait partie des résidences dites de services, au même titre que la résidence étudiante, la résidence de tourisme ou la résidence affaires.

Cependant son positionnement, la qualité de la construction et la facilité, si elle n’était plus une résidence de service un jour, à la convertir en bien locatif classique, lui confèrent une valeur patrimoniale supérieure.

La rentabilité actuelle

La rentabilité pour un investisseur dépend :
• De la situation géographique du bien.
• Du standing souhaité par le promoteur.
• Des loyers pratiqués.
• De la qualité du gérant.

Ce dernier point est rarement un critère de sélection pour un investisseur. Pourtant il est essentiel pour assurer la bonne gestion de la résidence. Il a un impact direct sur: la rentabilité de votre investissement (taux de remplissage, loyers pratiqués) et sur sa valeur patrimoniale (entretien de la résidence).

Sur la base d’opérations récentes, elle se situe aux alentours de 4% net après impôt.

Enfin, si on calcul l’effort d’épargne net de l’investisseur pour acquérir un bien de type résidence sénior, il se situe actuellement à 50% de la valeur du bien.

En fait, par le jeu de l’effet de levier du crédit (le loyer paye une portion significative du crédit) et l’absence de fiscalité sur le revenu (grâce essentiellement à l’amortissement du bien), l’investisseur aura au final investi net sur 20 ans environ 90 000 euros pour acquérir un bien qui vaudrait à ce jour 160 00 euros. Ceci peut évidemment varier d'un projet à l'autre et en fonction de l'environnement économique.

Vous venez de constater que les logements des résidences seniors constituent un excellent support d’investissement.

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