L’investissement dans les forêts est un sujet qui suscite un regain d’intérêt avec notamment la préservation des écosystèmes, la volatilité des marchés financiers, le besoin d’investir dans des actifs tangibles et l’inflation des matières premières (dont le bois fait partie).
La gestion d’une forêt en direct nécessite du temps et de l’expertise (entretien des forêts, gestion des coupes, vente du bois, choix des essences à replanter…). Même si certains investisseurs préfèrent gérer eux même leurs forêts, l’alternative d’une gestion globale par un tiers fait sens pour la majorité d’entre eux.
L’investissement dans un groupement forestier géré par un professionnel permet à la fois d’optimiser la gestion de son investissement en forêt mais également de bénéficier d’avantages fiscaux.
Ils sont constitués sous forme de société civile (SC). Leur objet doit être exclusivement civil. A ce titre la transformation du bois, activité commerciale par nature, ne fait pas partie de leur activité.
Le GFI a été crée en 2019, à la demande de France Valley. Il bénéficie d’un agrément AMF, ce qui lui permet d’effectuer une offre publique de ses parts, tandis que le GFF n’est disponible que sur demande d’un épargnant et pour un nombre limité d’investisseurs (150).
La responsabilité d’un investisseur dans un GFI (avec un visa AMF) est limitée à son apport, tandis que pour un GFF elle est illimitée. On peut dresser un parallèle entre un investissement dans une SCPI vs une SCI. L’introduction de la SCPI a permis le développement de l’investissement en immobilier locatif auprès du plus grand nombre.
De nombreux GFF ont été depuis transformés en GFI.
Les rendements attendus sont généralement de 2% (en prenant en compte les frais d’entrée de l’ordre de 10%) pour une période de détention conseillée de 8 à 10 ans a minima.
C’est un actif durable et tangible qui s’adresse aux personnes soucieuses de l’environnement. Il permet d’entretenir et de protéger les forêts et de préserver leur biodiversité.
L’investissement s’accompagne d’une réduction d’impôt sur le revenu, d’une exonération partielle IFI. Il constitue également un outil de transmission à frais associés réduits.
Par rapport à un investissement en direct, le GFF/GFI offre plus de diversification géographique, plus de diversité d’essence, un accès avec un capital mobilisé plus accessible et une gestion déléguée.
A noter que le GFF dépend de la loi DEFI et permet une réduction d’impôt très inférieure.
Les parts de GFV sont considérées comme des valeurs immobilières et à ce titre la fiscalité des revenus fonciers est applicable (réel ou micro foncier) et les plus-values sont fiscalisées selon le barème de l’immobilier (19%+17.2% avec abattement pour durée de détention). La détention de parts de GFV (pour la valeur du foncier uniquement) est exonérée de droits de succession et donation à hauteur de 75% jusqu’à 300 000€ et 50% au-delà (sous conditions de détention pré et post mutation à titre gratuit, et de durée du bail donné par le GFV).
Les associés du GFV bénéficient d’une exonération IFI à hauteur 75% des droits dans la limite de 101 897€, et de 50% au-delà. L’exonération porte sur la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme. Cette exonération s’applique aux parts détenues depuis plus de 2 ans.
D’un point de vue fiscal, elle permet une réduction d’impôt sur le revenu ainsi qu’une exonération totale d’IFI (sans limite de montant sous conditions de détenir moins de 10% du capital et des droits de vote de la foncière). Cependant elle ne permet pas de réduction des droits associés à une mutation à titre gratuit (donation ou succession).
N’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous assurer que cet investissement peut vous convenir, vérifier l’impact sur votre fiscalité et sélectionner le bon partenaire.
Mots clés : GFF, GFI, GFV, Foncière viticole, groupement forestier, investissement patrimonial, défiscalisation, réduction d’impôt, IFI, ISR
La gestion d’une forêt en direct nécessite du temps et de l’expertise (entretien des forêts, gestion des coupes, vente du bois, choix des essences à replanter…). Même si certains investisseurs préfèrent gérer eux même leurs forêts, l’alternative d’une gestion globale par un tiers fait sens pour la majorité d’entre eux.
L’investissement dans un groupement forestier géré par un professionnel permet à la fois d’optimiser la gestion de son investissement en forêt mais également de bénéficier d’avantages fiscaux.
Qu’est qu’un GFF et un GFI ?
Le GFF (groupement foncier forestier) et le GFI (groupement foncier d’investissement) sont des véhicules d’investissement ayant pour objectif la constitution, l’équipement, la conversation et/ou la gestion d’un ou plusieurs massifs forestiers.Ils sont constitués sous forme de société civile (SC). Leur objet doit être exclusivement civil. A ce titre la transformation du bois, activité commerciale par nature, ne fait pas partie de leur activité.
Qu’est la différence entre une GFF et GFI ?
Les deux supports d’investissement ont le même objet : l’investissement dans la forêt.Le GFI a été crée en 2019, à la demande de France Valley. Il bénéficie d’un agrément AMF, ce qui lui permet d’effectuer une offre publique de ses parts, tandis que le GFF n’est disponible que sur demande d’un épargnant et pour un nombre limité d’investisseurs (150).
La responsabilité d’un investisseur dans un GFI (avec un visa AMF) est limitée à son apport, tandis que pour un GFF elle est illimitée. On peut dresser un parallèle entre un investissement dans une SCPI vs une SCI. L’introduction de la SCPI a permis le développement de l’investissement en immobilier locatif auprès du plus grand nombre.
De nombreux GFF ont été depuis transformés en GFI.
Quelle est la rentabilité attendue d’un investissement en groupement forestier ?
Il est constitué :- Des revenus de coupe pour les forêts de production,
- Des revenus de chasse pour les forêts domaniales,
- Des revenus de vente de bois pour les forêts de stock dont la valorisation du bois provient des cours du marché.
- Des revenus de chasse pour les forêts domaniales,
- Des revenus de vente de bois pour les forêts de stock dont la valorisation du bois provient des cours du marché.
Les rendements attendus sont généralement de 2% (en prenant en compte les frais d’entrée de l’ordre de 10%) pour une période de détention conseillée de 8 à 10 ans a minima.
Quels sont les avantages d’un investissement en groupement forestier ?
L’investissement en groupement est un investissement patrimonial par nature, assurance une diversification par rapport aux marchés financiers.C’est un actif durable et tangible qui s’adresse aux personnes soucieuses de l’environnement. Il permet d’entretenir et de protéger les forêts et de préserver leur biodiversité.
L’investissement s’accompagne d’une réduction d’impôt sur le revenu, d’une exonération partielle IFI. Il constitue également un outil de transmission à frais associés réduits.
Par rapport à un investissement en direct, le GFF/GFI offre plus de diversification géographique, plus de diversité d’essence, un accès avec un capital mobilisé plus accessible et une gestion déléguée.
Quels sont les risques associés à un investissement en groupement forestier ?
Tout investissement porte des risques. L’investissement forestier ne fait pas exception.- Risque de perte en capital et risque de rendement plus faible qu’attendu : l’investissement peut subir des pertes en capital et/ou ne pas délivrer le rendement attendu.
- Risque de liquidité : les parts de GFF/GFI peuvent être difficile à revendre. La liquidité est assurée par la revente des parts à un nouvel investisseur. Le mécanisme est le même que celui utilisé pour les SCPI.
- Risque lié à la gestion : les groupements dépendent de la bonne gestion des forêts pour pleinement donner leur potentiel. Une gestion inadéquate peut entrainer des pertes pour les investisseurs.
- Risques climatiques : Ces évènements peuvent endommager les forêts et impacter le revenu des investisseurs. Certains de ces risques (tel que les incendies et les tempêtes) sont assurables. La limitation du risque de sécheresse passe par la sélection des essences et la recherche de zones géographiques moins exposées.
- Risque phytosanitaire : des champignons ou des insectes vont en général attaquer une espèce d'arbre en particulier. Ce risque n’est pas assurable. Pour le réduire, il faut diversifier les essences et les régions. Si le gérant constate une infection, il devra surveiller la forêt et collecter le bois au fur et à mesure.
- Risque de liquidité : les parts de GFF/GFI peuvent être difficile à revendre. La liquidité est assurée par la revente des parts à un nouvel investisseur. Le mécanisme est le même que celui utilisé pour les SCPI.
- Risque lié à la gestion : les groupements dépendent de la bonne gestion des forêts pour pleinement donner leur potentiel. Une gestion inadéquate peut entrainer des pertes pour les investisseurs.
- Risques climatiques : Ces évènements peuvent endommager les forêts et impacter le revenu des investisseurs. Certains de ces risques (tel que les incendies et les tempêtes) sont assurables. La limitation du risque de sécheresse passe par la sélection des essences et la recherche de zones géographiques moins exposées.
- Risque phytosanitaire : des champignons ou des insectes vont en général attaquer une espèce d'arbre en particulier. Ce risque n’est pas assurable. Pour le réduire, il faut diversifier les essences et les régions. Si le gérant constate une infection, il devra surveiller la forêt et collecter le bois au fur et à mesure.
Quels sont les avantages fiscaux ?
- Réduction d’impôt sur le revenu de 18% (voir 25% si approuvé par la commission européenne) pour une souscription dans un GFI dans la limite d’un versement de 50 000€ pour une personne seule et 100 000€ pour un couple soumis à une imposition commune.
Sous contrainte de durée de détention de 5 ans et demi pour une souscription dans un GFI.
A noter que le GFF dépend de la loi DEFI et permet une réduction d’impôt très inférieure.
- Exonération d’IFI sous réserve de détention de moins de 10% du GFI.
- 75% d'abattement sur les droits de transmission sous réserve d'une gestion durable trentenaire des forêts, sans contrainte de durée de détention.
- Les revenus tirés sont fiscalisés en fonction de la catégorie de revenus. Les revenus de coupe de bois le sont dans la catégorie des revenus agricoles avec la fiscalité au revenu cadastral. La fiscalité porte à ce titre sur un montant très faible.
- Les plus-values sur cession de parts de groupement forestier sont fiscalisables au régime des plus-values immobilières de droit commun avec une disposition propre aux Groupements Forestiers.
- 75% d'abattement sur les droits de transmission sous réserve d'une gestion durable trentenaire des forêts, sans contrainte de durée de détention.
- Les revenus tirés sont fiscalisés en fonction de la catégorie de revenus. Les revenus de coupe de bois le sont dans la catégorie des revenus agricoles avec la fiscalité au revenu cadastral. La fiscalité porte à ce titre sur un montant très faible.
- Les plus-values sur cession de parts de groupement forestier sont fiscalisables au régime des plus-values immobilières de droit commun avec une disposition propre aux Groupements Forestiers.
Une alternative : le GFV
Le groupement foncier viticole est le pendant du GFF appliqué à la gestion de vignes et à la production de raisins et de vins. Tout comme le GFF, les associés sont solidaires de la SC.Les parts de GFV sont considérées comme des valeurs immobilières et à ce titre la fiscalité des revenus fonciers est applicable (réel ou micro foncier) et les plus-values sont fiscalisées selon le barème de l’immobilier (19%+17.2% avec abattement pour durée de détention). La détention de parts de GFV (pour la valeur du foncier uniquement) est exonérée de droits de succession et donation à hauteur de 75% jusqu’à 300 000€ et 50% au-delà (sous conditions de détention pré et post mutation à titre gratuit, et de durée du bail donné par le GFV).
Les associés du GFV bénéficient d’une exonération IFI à hauteur 75% des droits dans la limite de 101 897€, et de 50% au-delà. L’exonération porte sur la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme. Cette exonération s’applique aux parts détenues depuis plus de 2 ans.
A ne pas confondre avec la foncière viticole...
Elle offre de nombreuses similitudes sur son objet mais est structurés de manière différente. Généralement les vignes sont mises en location auprès d’un exploitant. L’objectif est la génération de revenus et de plus-values.D’un point de vue fiscal, elle permet une réduction d’impôt sur le revenu ainsi qu’une exonération totale d’IFI (sans limite de montant sous conditions de détenir moins de 10% du capital et des droits de vote de la foncière). Cependant elle ne permet pas de réduction des droits associés à une mutation à titre gratuit (donation ou succession).
N’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous assurer que cet investissement peut vous convenir, vérifier l’impact sur votre fiscalité et sélectionner le bon partenaire.
Mots clés : GFF, GFI, GFV, Foncière viticole, groupement forestier, investissement patrimonial, défiscalisation, réduction d’impôt, IFI, ISR
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