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Investir dans l'immobilier sans fiscalité

Immobilier • 01 novembre 2022

Préambule

“On fait le point sur les différentes approches pour investir dans l’immobilier sans fiscalité sur les revenus....”

Investir dans l'immobilier sans fiscalité / SCPI
Les revenus fonciers supportent une fiscalité quasi punitive : TMI (taux marginale d’imposition) plus Prélèvements Sociaux (17,2%), évidemment en supplément des charges incombant au propriétaire.
Si vous êtes dans une tranche d’imposition à 45%, la fiscalité totale sera alors de 62,2%.

Il n’est pas rare de voir dans les villes où l’immobilier est « cher », une rentabilité locative nette proche de 1%.

Quand le marché de l’immobilier est orienté à la hausse, le potentiel de plus-value l’emporte sur la fiscalité des revenus et l’investisseur est satisfait.

Mais quand ce potentiel se réduit, la recherche d’un investissement immobilier moins fiscalisé prend tout son sens.


Plusieurs approches pour investir

Il existe plusieurs approches pour investir dans l’immobilier sans fiscalité sur les revenus.

La location en meublée permet par le biais de l’amortissement de la valeur du bien d’ « écraser » fiscalement tout ou une grande partie des loyers. Combiné à un crédit, et avec un exemple récent de résidence seniors que nous venons de proposer à un de nos clients, c’est plus de 25 ans de revenus sans fiscalité (et une rentabilité nette supérieure à 4%).

Cela suppose cependant de trouver le projet qui correspond à vos critères (localisation, prix, standing…), de sélectionner un exploitant de qualité et d’investir un montant significatif (150 à 200 000€ pour une belle résidence senior).

Si votre budget n’est pas aussi conséquent et/ou que vous souhaitez diversifier vos revenus locatifs sur le bureau et le commerce, la nue-propriété (« nue pro ») de SCPI constitue une solution intéressante.

Vous achèterez alors les parts de SCPI en nue pro pour une fraction du prix en pleine propriété. En général, entre 50 et 85% en fonction de la durée du démembrement et de la SCPI.

Concrètement vous « abandonner » les loyers pendant une période fixée (la durée du démembrement) en contrepartie d’un prix d’achat plus faible (jusqu’à 50% de la valeur de la part). Plus la durée de démembrement est longue, plus le prix d’achat est bas.

La différence entre la valeur de la part de la SCPI et le prix que vous la payez n’est rien d’autre que la valeur actualisée des loyers/revenus futurs.

A l’échéance de l’usufruit, vous devenez plein propriétaire des parts de SCPI (100% de leur valeur) et bénéficierez à l’avenir des loyers. Cette reconstitution de pleine propriété se fait sans fiscalité.

Supposons que vous ayez acheté les parts de SCPI à 60% de leur valeur avec un démembrement sur 15 ans. Au terme de ces 15 ans vous serez plein propriétaire des parts qui, toutes choses étant égales par ailleurs, seront valorisées à 100%. La rentabilité intrinsèque, hors valorisation de la part, est dans ce cas de 3.46% net de toute fiscalité.

Ce schéma revient au final à recevoir, sur la durée du démembrement, les loyers de la SCPI sans fiscalité (ni impôt sur le revenu, ni prélèvement sociaux).

Ce mécanisme intéresse à la fois :

• Ceux qui n’ont actuellement pas besoin de revenus complémentaires mais veulent préparer leur retraite (l’extinction du démembrement coïncidant peu ou prou avec le départ à la retraite). L’investisseur recevra alors les loyers de la SCPI et ceux-ci viendront compléter sa retraite.

• Ceux qui veulent investir dans l’immobilier mais éviter la fiscalité « punitive » des revenus fonciers.


Nous avons accès aux plus belles SCPI du marché en pleine propriété mais aussi en nue-propriété. Pour cette dernière, sur une sélection de ces SCPI, nous sommes également en mesure de vous proposer une offre crédit.

Si ce produit vous intéresse, n’hésitez pas à nous solliciter.
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